Contratos com garantia de alienação fiduciária

Contratos com garantia de alienação fiduciária e as importantes alterações trazidas pelo Projeto de Lei 4188/2021

A alienação fiduciária se caracteriza quando o atual proprietário, que aqui podemos chamar de devedor, aliena o bem a um credor, em grande maioria instituições financeiras, a título de garantia de uma determinada operação.

Neste ponto, temos a transferência resolúvel da propriedade do devedor ao credor, resolúvel na medida em que está diretamente ligada ao pagamento da dívida, realizado o pagamento a dívida deixa de existir e a propriedade retorna ao “ex-devedor”, enquanto, não ocorrendo o pagamento, a propriedade se transfere em definitivo ao credor, consolidando a propriedade em favor deste através de um procedimento extrajudicial com as regras muito bem estabelecidas pela Lei 9.514 de 97.

Recentemente o Projeto de Lei nº 4188/2021 foi aprovado na Câmara dos Deputados, em síntese, além de outros assuntos, aborda em um capítulo especifico o aprimoramento das regras de garantia, ou seja, aquilo que determina a Lei 9.514 de 97.

Da alienação superveniente. O que pode mudar?

Inicialmente, o que chama atenção é a regularização do procedimento de alienação fiduciária na modalidade superveniente. Referido instituto já vinha sendo aplicado na prática, porém as incertezas e inseguranças jurídicas apontavam para um caminho arriscado, posto que nem todas as circunscrições imobiliárias aceitavam que um imóvel servisse como garantia de mais de uma operação. Isso se dava pela simples ausência de previsão procedimental acerca de como agir na hipótese de inadimplência de uma das operações gravadas na garantia sem que houvesse risco de nulidade do procedimento.

A PL 4188/2021, além de possibilitar a alienação superveniente, determina que o inadimplemento de quaisquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de sua titularidade e garantidas pelo mesmo imóvel, porém, tal comando deve necessariamente constar de forma expressa no instrumento constitutivo da alienação fiduciária.

Do procimento de intimação com dois imóveis ou mais. O que pode mudar?

Ainda, outra alteração importante e visando a celeridade do procedimento é a possibilidade de o credor escolher em qual circunscrição imobiliária realizará o procedimento no caso de haver imóveis em circunscrições distintas, e uma vez realizada importará em cumprimento do requisito de intimação de todos os procedimentos, desde que informadas a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.

Do prazo para início do procedimento. O que pode mudar?

Atualmente a legislação não estipula um prazo de carência para início do procedimento, facultado aos interessados estabelecer em que momento após a inadimplência serão adotadas as medidas cabíveis, porém a PL determina que quando não for estabelecido o prazo de carência este será de 15 (quinze) dias.

Da regularidade da intimação. O que pode mudar?

No que tange a intimação dos devedores a PL busca sanar temática que abarrota o judiciário com inúmeros pedidos de nulidade do procedimento, pois conforme disposto no projeto de lei, é responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro anuente fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.

Este ponto é de suma importância, e o PL dispõe que se presume em lugar ignorado aqueles devedores não encontrados no local do imóvel dado em garantia e no endereço de domicílio fornecido no instrumento de constituição da alienação. Também é definido que, para fins desta legislação, lugar inacessível é aquele em que o responsável pelo recebimento de correspondências se recuse a receber a notificação ou ainda que haja pessoa com poderes para recebê-la.

Do prazo para realização dos leilões. O que pode mudar?

Também houve ampliação do prazo para realização dos leilões, na legislação atual o prazo é de 30 (trinta) dias, já no Projeto de Lei o prazo passa a ser de  60 (sessenta) dias.

Da existência de saldo residual. O que pode mudar?

Além das circunstâncias acima, o PL busca pacificar outro ponto que dá margem para inúmeras interpretações, e aqui talvez aqui resida a maior e mais relevante alteração do procedimento, qual seja: a possibilidade de cobrar o saldo remanescente se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral da dívida, o que deve ocorrer por meio de ação de execução ou excussão das demais garantias da dívida. Atualmente a temática em questão é controversa, posto que a legislação menciona somente a obrigatoriedade de dar quitação da dívida após os leilões.

Imóvel com indisponibilidade. O que pode mudar?

Ainda, no cotidiano nota-se que é muito comum que as circunscrições imobiliárias obstem o procedimento, impedindo a consolidação da propriedade ante a justificativa da existência de indisponibilidades registradas nas matrículas. Referida temática também foi abordada pela PL, e seu texto traz que tais circunstâncias, acrescendo inclusive que arrestos, penhoras e bloqueios, não se prestam a obstar a consolidação da propriedade e posterior venda do imóvel.

Da possibilidade do procedimento com duas garantias ou mais em um contrato. O que pode mudar?

Para as operações de crédito com dois ou mais imóveis, caso não exista a vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor poderá promover o procedimento de consolidação de todos os bens em ato simultâneo ou em atos sucessivos, na hipótese de optar por realizar de forma sucessiva deverá se atentar e indicar os imóveis que serão objeto do procedimento.

Conclusões

As mudanças apontam para um cenário promissor trazendo ainda mais celeridade ao procedimento e segurança jurídica ao instituto de alienação fiduciária, ao passo que as alterações servem para consolidar e regular situações que necessidade de uma posição pacífica, com menos controversas, o que certamente servirá como estímulo à economia.

O projeto de lei foi aprovado em 01.06.2022 pela Câmara dos Deputados e encaminhado ao Senado Federal para análise, ao fim será enviada para sanção ou veto do Presidente da República.